Chiến lược ‘đi tắt’ và lời giải cho bài toán hậu M&A của Danh Khôi

Thị trường bất động sản Việt Nam thường mang tính chu kỳ trong khoảng 10 năm với những con sóng từ thịnh đến suy. Và cứ sau mỗi chu kỳ như vậy, những tay chơi mới lại xuất hiện. Khác với những doanh nghiệp bất động sản thời kỳ đầu vốn đi lên bằng quy trình cơ bản – tự phát triển quỹ đất rồi làm dự án, thì con đường trở thành ‘ông lớn’ của những doanh nghiệp thời kỳ sau đều có một điểm chung: Đi tắt bằng con đường M&A dự án.

Với chu kỳ từ 2010 -2020 có thể kể đến như Novaland, Đất Xanh, Hưng Thịnh, FLC, Sunshine… Và nếu xem đại dịch Covid 19 là sự khởi đầu cho một chu kỳ mới của thị trường bất động sản, thì cái tên đang nổi bật nhất cho sự khởi đầu này chính là Tập đoàn Danh Khôi.

Chiến lược đi tắt bằng M&A của Danh Khôi

Trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản còn đang loay hoay tìm cách quay trở lại thị trường sau đại dịch Covid, thì Danh Khôi, một doanh nghiệp chuyên về phân phối có trụ sở tại TPHCM đang tạo dấu ấn mạnh mẽ khi liệc tục công bố một loạt thông tin về các thương vụ M&A trên truyền thông.

Một số thương vụ có thể kể đến như: Mua lại 100% nguồn vốn từ Công ty TNHH MTV Đầu tư Sun Frontier để chính thức trở thành chủ đầu tư dự án Sun Frontier; thâu tóm dự án Đà Nẵng Hotel And Resort Đà Nẵng có quy mô diện tích 7,5 hecta từ Công ty Cổ Phần Đầu Tư Du Lịch Hà Nội Non Nước; Mua lại 3 lô đất “vàng” có quy mô diện tích hơn 11.000 m2 thuộc Khu dân cư Cồn Tân Lập, Thành phố Nha Trang, Khánh Hòa.

Nói về lý do M&A những dự án này, ông Nguyễn Quốc Bảo, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Danh Khôi cho rằng, M&A là con đường ngắn nhất để các chủ doanh nghiệp đẩy nhanh việc phát triển quỹ đất sạch, thực hiện các dự án. Thông qua các thương vụ M&A, doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được rất nhiều thời gian trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý, cũng như giải quyết những vấn đề liên quan đến đền bù và giải tỏa mặt bằng. Việc M&A các dự án thân thiện, không chỉ giúp doanh nghiệp rút ngắn về thủ tục, mà trên thực tế, câu chuyện này còn mang lại sự “win – win” cho các bên, cũng như cho thị trường.

Mặc dù không công bố chính thức giá trị của những thương vụ này, nhưng theo tính toán của giới kinh doanh bất động sản, với vị trí đắc địa của những dự án thì Danh Khôi phải chi ra hàng nghìn tỷ đồng mới có thể trở thành ông chủ.

Chiến lược này của Danh Khôi ngay lập tức tạo được sự chú ý từ thị trường, các nhà đầu tư và giới quan sát. M&A dự án là một chiến lược giúp nhiều doanh nghiệp tăng trưởng đột phá. Do đó không khó hiểu khi Danh Khôi chọn chiến lược này để lột xác, chuyển vai trò từ một doanh nghiệp phân phối trở thành chủ đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra và giới quan sát đều không khỏi đặt câu hỏi đó chính là: Tiềm lực tài chính ở đâu mà Danh Khôi có thể mua nhiều dự án như vậy?

Thực tế Danh Khôi không phải là cái tên xa lạ trên thị trường bất động sản. Ra đời năm 2006, Danh Khôi hiện là một trong những đơn vị phân phối bất động sản hàng đầu Việt Nam hiện nay. Theo giới thiệu của đơn vị này, hiện Danh Khôi có 10 công ty con và công ty liên kết, hoạt động kinh doanh dịch vụ và đầu tư bất động sản với cả nghìn nhân sự.

Ngoài ra Danh Khôi cũng có mối liến hệ với nhiều công ty bất động sản khác với số vốn điều lệ cả nghìn tỷ đồng. Đơn cử như Công ty cổ phần D&D Engineering Construction; Công ty cổ phần bất động sản Netland, Công Ty cổ Phần đầu tư Danh Khôi Holdings, Công Ty TNHH Xây Dựng Hạ tầng Phú Mỹ; Công ty CP Đầu tư VHR.

Chiến lược hậu M&A

Xét về tiềm lực tài chính, rõ ràng Danh Khôi không phải là tay mơ. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia tài chính, thực ra trong các chiến lược M&A các dự án bất động sản, không phải là doanh nghiệp phải có tiền tươi hay không mà quan trọng là khả năng quản lý dòng tiền và năng lực phát triển dự án. Nếu một chủ đầu tư không có năng lực phát triển dự án thì chiến lược M&A sẽ khó thực hiện được.

Trong lĩnh vực bất động sản, nếu dự án được M&A không khai thác được để ra thành phẩm bán hàng, lợi thế này sẽ biến thành gánh nặng tồn kho, chôn vốn. Đây là rủi ro tiềm ẩn rất lớn cho doanh nghiệp.

Quan sát những dự án của Danh Khôi cho thấy, họ dường như đã chuẩn bị trước các tình huống để tránh được rủi ro này. Ví dụ như việc mua một dự án đủ khả năng triển khai và bán sản phẩm ngay như của Danh Khôi đã giúp Tập đoàn tiết kiệm hàng trăm tỷ đồng so với phát triển từ đầu một dự án tương tự.

Thực tế, cả 3 dự án mà Danh Khôi mua đều đã hoàn thành về mặt thủ tục, sẵn sàng cho triển khai và bán hàng. Thậm chí, Dự án án Sun Frontier (tên mới là The Royal – Boutique & Condo Da Nang) đã đầy đủ điều kiện kinh doanh để đưa ra thị trường.

Không chỉ có dự án Sun Frontier, với dự án Đà Nẵng Hotel And Resort Đà Nẵng, sau khi mua lại, Tập đoàn Danh Khôi đang tiến hành xây dựng với tên gọi dự án mới là Aria Đà Nẵng Hotel & Resort (Aria Đà Nẵng). Với Khu dân cư Cồn Tân Lập, Tập đoàn Danh Khôi đang biến khu đất vàng này thành một dự án đẳng cấp với tên gọi Welltone Luxury Residence Nha Trang và đang hoàn thiện thủ tục để đưa ra thị trường.

Không chỉ lợi thế về mặt pháp lý, với hệ thống bao gồm 10 thành viên, 1.000 nhân sự với kinh nghiệm triển khai phân phối nhiều dự án thành công, Danh Khôi đã nắm chắc 2 chiếc chìa khòa thành công trong tay.

Đánh giá về chiến lược M&A của nhiều doanh nghiệp bất đông sản, trong đó có Danh Khôi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, thị trường bất động sản thời gian qua đang có sự chuyển giao khá mạnh giữa các doanh nghiệp không chuyên nghiệp sang các doanh nghiệp chuyên nghiệp. Sự chuyển giao này là vô cùng cần thiết, làm tăng tính thanh khoản thị trường, giúp giảm hàng tồn kho và phục hồi niềm tin thị trường. “Nếu không có những doanh nghiệp thực sự chuyên nghiệp, thì sẽ không có những khu đô thị, dự án được mọc lên một cách bài bản, đồng bộ”, ông Châu nói và dẫn chứng, nhiều năm trước, ở các đô thị lớn, có khá nhiều dự án từng bị “trùm mền” hàng năm trời, nhưng chính nhờ sự chuyển giao trên thị trường đã biến những dự án “trùm mền” thành những khu dân cư hiện đại.